目前，由于各物(wù)業(yè)公司發展良莠不(bù)齊、人(<♦>rén)們合同意識欠缺，緻使拖欠費(fèi)用(yòng)的(♣¥&"de)情況較為(wèi)多(duō)發，從(cóng)而引發糾紛。據北(běiΩ₹≈×)京市(shì)第二中級人(rén)民(mín)法院今日(rì)對(duì)外(wài)通♣≤ (tōng)報(bào)，物(wù)業(yè)≤ 服務企業(yè)索要(yào)物(wù)業(yè)費(fèi)糾紛占全部物(★>wù)業(yè)糾紛案件(jiàn)九成以上(shàng)。訴訟請(qǐn∏♥×g)求主要(yào)集中在追索物(wù)業(yè)費(γδfèi)、逾期支付物(wù)業(yè)費≥•₩→(fèi)的(de)違約金(jīn)等。從(cóng)審判ε∏ 結果看(kàn)，物(wù)業(yè)服務企業(yè)勝訴率高(gāo)。
态勢：
物(wù)業(yè)糾紛案件(jiàn)數(shù)量明(míng)顯下(xià)↓₩α降
據了(le)解，自(zì)2012年(nián)至2016年(nián)，北(bě∏"$₽i)京二中院審結的(de)物(wù)業(yè)服務合同糾紛案件(jiàn)分Ω₽(fēn)别為(wèi)349件(jiàn)、3α©98件(jiàn)、241件(jiàn)、238件(jiàn)♥<αα、173件(jiàn)，均為(wèi)二審民(míφ↓α®n)事(shì)案件(jiàn)。案件(jiàn)數(sλ≤hù)量呈現(xiàn)明(míng)顯下(xià)降态勢。此類糾紛主要(yào)有(≈♥ yǒu)三類類型：物(wù)業(yè)服務企業(yè)索要(yΩ♦&ào)物(wù)業(yè)費(fèi)、業(yè)主要¥×★ (yào)求返還(hái)物(wù)業(yè)費(fπ÷↑αèi)或賠償損失、業(yè)主要(yào™☆)求确認合同無效。
其中，物(wù)業(yè)服務企業(yè)索要(yào)™£物(wù)業(yè)費(fèi)糾紛占全部物(wù)業(→yè)糾紛案件(jiàn)九成以上(shàng)。訴訟請(qǐng)求主要(yào)集™§→中在追索物(wù)業(yè)費(fèi)、逾期支付物(wù)業(yè)α↕費(fèi)的(de)違約金(jīn)等。以北(běi)京二中院2015年(nián)審結的(≈ π✔de)238件(jiàn)物(wù)業(yè♦"§)服務合同糾紛二審案件(jiàn)為(wèi)例♦φ$，以判決方式結案的(de)案件(jiàn)中，訴訟請(qǐng)求↑Ω為(wèi)追索物(wù)業(yè)費(fèi)的(de)高(gāo)達98.₩⧮6%。
此外(wài)，随著(zhe)業(yè)•♣≠♦主法律意識的(de)增強，訴訟時(shí)效抗辯成為(w蕱γi)業(yè)主提出的(de)最常見(jiàn)的(de)非實體(tǐ)"♣抗辯，如(rú)2015年(nián)北(běi)京二中¶÷院以判決方式審結的(de)物(wù)業(yè)服務企業(•₹≤φyè)追索物(wù)業(yè)費(fèi)∞ε>α案件(jiàn)中，近(jìn)三成業(yèγσ©↔)主提出訴訟時(shí)效抗辯。
另外(wài)，業(yè)主要(yào)求返還↔✘α(hái)物(wù)業(yè)費(fèi)或賠償損失。如(rú)主張物(π↕wù)業(yè)服務在衛生(shēng)、安保等方面不(bù)達标，起訴要(yào ♦)求物(wù)業(yè)公司返還(hái)已交納的(de)物(wù)業(yè)費(fèiπΩ)。還(hái)有(yǒu)的(de)業♣§(yè)主家(jiā)中發生(shēng)失竊、漏水(shuǐ)↓↕Ω等情況後，認為(wèi)物(wù)業(yè)公司未盡安 ÷全保障、維修義務，要(yào)求賠償相(xiàng<®σ→)關損失或承擔相(xiàng)關費(fèi)用(yòng)。
特點：
物(wù)業(yè)糾紛分(fēn)布較廣泛 物(wù)業(yè)服務不(bù)達标>¥比較常見(jiàn)
據北(běi)京二中院相(xiàng)關負責人(rén)介紹"★ε，從(cóng)區(qū)域分(fēn)布看(kàπ≥β♦n)，東(dōng)城(chéng)、西(xī)城(chéng)、豐台、大(dà)興、房(fá< ng)山(shān)各區(qū)的(de"δ÷)物(wù)業(yè)服務合同糾紛案件(jiàn)數(shù)量相(xiàng)對(duì)均衡♣↕≈。從(cóng)小(xiǎo)區(qū)類型看(k∞γγ®àn)，普通(tōng)居住小(xiǎo)區(qū)、危改回遷小(xiǎo)區(qū)、經濟适 ™用(yòng)住房(fáng)小(xiǎo)區(qū)都(dōu)有(yǒu÷✔€↓)發生(shēng)此類糾紛。
從(cóng)業(yè)主抗辯理(lǐ) ←由看(kàn)，物(wù)業(yè)服務不(bù)達标比較常見(jiàn)÷®¶。部分(fēn)業(yè)主認為(wèi)對(duì)物(wù)業(yè)服務不(bù)滿意≠'© 即可(kě)不(bù)繳納物(wù)業(yè)費(fèi♣λ♥)，将服務不(bù)達标作(zuò)為(wèi)拒絕交納物(wù)業(yè)費(fèi)的(<π©₹de)事(shì)由。業(yè)主主張物(wù)業(yè)服務不(bù)達标主要(y✔§←ào)體(tǐ)現(xiàn)在安保、秩序管理(lǐ)、♠≠✘門(mén)禁、監控，衛生(shēng)、垃圾清理(lǐ)，設施設備維護、'↑公用(yòng)牆體(tǐ)修繕、電(diàn)梯養護、下(xià)水(s> β>huǐ)、排污疏通(tōng)等方面。還(hái)有(yǒu)部分(fē ✘₹₩n)業(yè)主就(jiù)其欠交物(wù)業(yè)費(fèi)提出了(le)未取得(de§ )房(fáng)屋産權證、房(fáng)屋存在質量問(wèn)題等事(sh→'¥∑ì)由進行(xíng)抗辯，但(dàn)這(zhè)些(xiē)¥ β¶事(shì)由多(duō)因業(yè)主與開(kāi)發商之間(jiān)糾紛所緻，₩δ•并不(bù)在物(wù)業(yè)服務合同法律關"♣λ系的(de)範疇內(nèi)。
另外(wài)，從(cóng)審判結果<₹♦δ看(kàn)，物(wù)業(yè)服務企業(yè)勝 λ訴率高(gāo)。以北(běi)京二中院2015年(niá←&&n)審結的(de)238件(jiàn)物(wù)業(yè)服務合✘≥同糾紛案件(jiàn)為(wèi)例，由物(wù)業(yè&σ≠)服務企業(yè)提起的(de)訴訟為(wèi)228件(jiàn)，業(yβαè)主提起的(de)訴訟僅有(yǒu)10件λα(jiàn)。其中，物(wù)業(yè)費(fèi)請(qǐng)求全額或€ 部分(fēn)獲得(de)支持的(de)案件(jiàn)占95.§λ≠£6%。
成因：
物(wù)業(yè)缺乏服務意識 業(yè)主法律知(zhī)識欠缺
相(xiàng)關負責人(rén)分(fēn✔₩)析指出，部分(fēn)物(wù)業(yè)服務企業(yè)欠缺專業(yè)精★∞β神、服務意識和(hé)責任感，未盡到(dào)“相(xiàng)應的∑≈(de)”服務管理(lǐ)義務，不(bù)能(n↕∞éng)以保護全體(tǐ)業(yè)主利益為(wèi)出發點提供良好(hǎo)服務≥®。對(duì)待業(yè)主的(de)合♣π♦€理(lǐ)要(yào)求不(bù)理(lǐ)睬、不(bù)處理(lǐ)、不(bù)反Ω&∞δ饋，有(yǒu)問(wèn)題千方百計(jì)找理(lǐ)由推脫。
其次，部分(fēn)業(yè)主法律知(zhī)識欠缺，對(dΩuì)物(wù)業(yè)服務範圍有(yǒu)誤解。有(yǒu)的✔§Ω(de)認為(wèi)花(huā)錢(qián)雇傭物(wù)業(yè)公司，物(wù→☆)業(yè)公司即應完全按自(zì)己意願提供服務。一(yī)旦對(duì)物(wù)業(©☆yè)服務有(yǒu)任何不(bù)滿，就(jiù)采取拖欠費(fèi)用(y≥≠§òng)等消極方式應對(duì)，完全沒意識到(dào)單方面拒∏↓€¶交物(wù)業(yè)費(fèi)也(yě)構成違約，有(yǒu)的(de)業(yè)主÷≠π→甚至被起訴後還(hái)采取躲避送達、缺席庭審的(de)方式進行(xíng)處理φ ±(lǐ)。
此外(wài)，還(hái)有(yǒu)業(yè)主混淆了(le)責任主體(tǐ)，将房(f♦↓áng)地(dì)産企業(yè)遺留的(de)房(≠→fáng)屋質量問(wèn)題、其他(tā)業(yè)主侵權行(xíng)為(¥® ₽wèi)等其他(tā)問(wèn)題，均歸責于物(wù)業♣βλ(yè)公司，進而拒交物(wù)業(yè)費(fèi)。¥♦σ
法官：
及時(shí)有(yǒu)效固定證據 依法維護權益
法官建議(yì)，首先，無論是(shì)物(↕wù)業(yè)服務企業(yè)還(hái)是(shì)業(y✘≤è)主，均應積極促成物(wù)業(yè)服務合同的(de)訂立。物(wù)業(yè)服務企業(yè ₩∏)應專業(yè)盡職，按照(zhào)合同約定的(de)服務內(nèi)容和(hé)服務标¶♣™準，為(wèi)業(yè)主提供細緻、到(dào)位的(de) £¥人(rén)性化(huà)服務。業(yè)主接受物(wù)業(yè)服務，享受生(shēng≠¶☆)活便利和(hé)優質生(shēng)活環境，依約按時(shí)足額交納物(↕σwù)業(yè)費(fèi)，不(bù)可(kě)随意拖欠物(€×₩ wù)業(yè)費(fèi)，以免發生(shēng)糾紛。
其次，物(wù)業(yè)服務企業(yè)✘¥ 應當保存小(xiǎo)區(qū)提供維修保養的(de)合同、票(piào)據等證 ±據，以證明(míng)充分(fēn)履行(xíng<•)物(wù)業(yè)服務、管理(lǐ)職責。業(yè)主應當保存®λ交費(fèi)票(piào)據，證明(míng)自(zì)己履行(xíng)了(le)繳§★Ω費(fèi)義務。業(yè)主認為(wèi)物(wù)業(yè)服務有(yǒu)瑕疵或漏洞時(sλβ₽<hí)，應當與物(wù)業(yè)服務企業(yè)積極溝通(tōng)，對(duì)物(©δαwù)業(yè)服務不(bù)到(dào)位留存 $證據時(shí)，要(yào)能(nén g)體(tǐ)現(xiàn)出拍(pāi)照(zhào)㱧≈的(de)時(shí)間(jiān)、地(dì)點。必要(yà↔∞o)時(shí)，可(kě)通(tōng)過公證固定和(hé)保存證據。
同時(shí)，遇到(dào)房(f> áng)屋質量問(wèn)題、其他(tā)業(yè)主侵權等問∑≠(wèn)題時(shí)，業(yè)主應主動與相(xiàng)©₽€<關方溝通(tōng)，促成問(wèn)題的(de)λε↔•解決。問(wèn)題得(de)不(bù)到(dào)解決時(shí)，應及時(shí)通(tō™ ÷ng)過法律途徑向開(kāi)發商或侵權人(rén)主張權利，不(bù)能(n>Ωéng)将責任歸咎于物(wù)業(yè)服務企業×γ→®(yè)，以拖欠物(wù)業(yè)費(€×↔★fèi)方式消極應對(duì)，待到(dào)因欠物(wù)業(yè)費(fèi)被訴時(shλ↓&σí)再向開(kāi)發商或者侵權人(rén)主張權利，有(yǒu)可•✔(kě)能(néng)錯(cuò)過了(le)證據保存最佳時(shí)機(jī)而遭受φ•±™損失。
案例：
業(yè)主以房(fáng)屋質量存在問(wèn)題為(wèi)由拒交物(wù)業(yè) ±費(fèi)
某公司起訴李某交納物(wù)業(yè)費(fèi)，李某以交房(fáng)時(shí)房(fá↕β★ng)屋質量存在明(míng)顯問(wèn)題、小×€(xiǎo)區(qū)單元門(mén)禁♦α不(bù)能(néng)正常工(gōng)作(zuò)等為÷πγ(wèi)由拒交物(wù)業(yè)費(fèi)。
法院經審理(lǐ)認為(wèi)，某公司為(wèi)李某使用(yòng)的( ≈de)房(fáng)屋提供了(le)物(wù)業(yè)服務，故李某理(lǐ)應按照(zhà↕✘↕o)約定的(de)标準支付物(wù)業(yè)費(fèi)。關于李某所述交房(fáng)₽↕≠時(shí)存在的(de)房(fáng)屋質量問(wèn)題，應屬開(kāi)發商&€®∑維修事(shì)項，某公司已履行(xíng)了(le)協調義務，故李某以此拒絕交納物(wù)業(y₽±è)費(fèi)不(bù)能(néng)成立。關于小(xiǎo)區(qū)門(mén)禁問(wè•βλn)題，門(mén)禁在使用(yòng)中出現(xiàn)損壞，某公司應在合™≤理(lǐ)期限內(nèi)予以維修，現(xiàn)李某未能(☆λ§λnéng)提交充分(fēn)證據證明(míng)某公司怠×于行(xíng)使維修、維護義務，故該問(wèn)題亦不(bù)能(néng←∏≈&)構成減免物(wù)業(yè)費(fèi)的(de)理(lǐ)由。